Cos'è la visura catastale
La visura catastale è il documento che riporta i dati di un immobile registrati al Catasto, rilasciato dall'Ufficio provinciale - Territorio dell'Agenzia delle Entrate. Il Catasto comprende 2 archivi: il Catasto dei Fabbricati (abitazioni, negozi, uffici, box) e il Catasto dei Terreni. La visura per codice fiscale, detta anche visura per soggetto, elenca tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica.
Cosa contiene la visura catastale
La visura catastale contiene 5 gruppi di informazioni:
- Dati identificativi: comune (con il suo codice catastale), foglio, particella o mappale, subalterno;
- Dati di classamento: categoria, classe, consistenza e rendita catastale per i fabbricati; qualità, classe, superficie, reddito dominicale e reddito agrario per i terreni;
- Intestatari: nome e codice fiscale dei titolari, con il diritto (proprietà, usufrutto, altri diritti reali di godimento) e la quota;
- Indirizzo, per i fabbricati;
- Causali di aggiornamento e annotazioni, cioè gli atti che hanno modificato i dati.
I tipi di visura catastale
Esistono 4 tipi di visura catastale, dati dalla combinazione di oggetto e periodo:
| Tipo | Cosa mostra |
|---|---|
| Visura per soggetto (per codice fiscale) | Tutti gli immobili intestati a un soggetto, in una provincia o in tutta Italia |
| Visura per immobile | I dati di un singolo immobile, individuato da foglio, particella e subalterno |
| Visura attuale | La situazione presente degli immobili e degli intestatari |
| Visura storica | Le variazioni nel tempo: passaggi di proprietà, frazionamenti, fusioni, cambi di rendita |
La visura storica, per soggetto o per immobile, è utile nelle successioni e nelle compravendite per ricostruire la provenienza di un immobile.
Come richiedere la visura catastale online
La visura catastale online si richiede gratis nell'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate, con 4 passaggi:
- Accedi all'area riservata con SPID, Carta di identità elettronica (CIE), Carta Nazionale dei Servizi (CNS) o credenziali Entratel/Fisconline.
- Apri il servizio di consultazione delle visure catastali.
- Scegli la ricerca per soggetto (codice fiscale) o per immobile, e il tipo di visura (attuale o storica).
- Scarica la visura in formato PDF.
Per gli immobili di cui sei titolare, anche solo per una quota di proprietà o di un altro diritto reale, la visura è gratuita ed esente da tributi. Tutori, curatori, amministratori di sostegno ed eredi possono accedere per conto di un altro soggetto con le apposite funzioni dell'area riservata.
Visure catastali di immobili non di proprietà
Dal 1° gennaio 2025 la visura catastale online è gratuita anche per gli immobili di cui non si è titolari. La novità è stata introdotta dall'articolo 7 del decreto legislativo n. 139/2024, che ha ampliato l'accesso telematico alle banche dati catastali. Il servizio si chiama "Visure catastali di immobili non di proprietà" e si trova nell'area riservata.
Allo sportello di un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, la visura di un immobile non di proprietà richiede invece il pagamento del tributo previsto dalla tabella dei tributi speciali catastali (3 euro, secondo lo stesso decreto).
Modalità di ricerca dei dati catastali
I dati catastali si cercano in 3 modi:
Ricerca per soggetto
La ricerca per soggetto usa il codice fiscale o i dati anagrafici (cognome, nome, data e luogo di nascita) per le persone fisiche, la denominazione o il codice fiscale per le persone giuridiche. Può essere provinciale o nazionale. Un codice fiscale sbagliato non restituisce risultati: controllalo prima con la verifica del codice fiscale.
Ricerca per immobile
La ricerca per immobile richiede comune, foglio, particella (o mappale) e, per i fabbricati, subalterno. Si sceglie se il bene è un fabbricato o un terreno.
Ricerca per partita
La ricerca per partita usa il numero di partita catastale, un riferimento storico degli archivi, utile soprattutto per le visure storiche.
Il periodo di riferimento
La visura attuale mostra la situazione di oggi; la visura storica mostra le informazioni nel tempo, in ordine cronologico. Una persona può comparire con denominazioni leggermente diverse per imprecisioni di registrazione: in quel caso una ricerca per codice fiscale può restituire più visure riferite allo stesso soggetto.
Planimetria catastale e mappa
La planimetria catastale è il disegno dell'unità immobiliare. È rilasciata solo agli intestatari dell'immobile: non viene rilasciata se il richiedente non risulta intestatario o se il codice fiscale dell'intestatario non è validato in Anagrafe tributaria. La mappa catastale (estratto di mappa) mostra invece la posizione delle particelle sul territorio.
Consultazione riservata ai soggetti convenzionati
Professionisti, pubblici ufficiali e istituzioni accedono alle banche dati catastali tramite la piattaforma Sister. Sister fornisce le visure in formato PDF e in formato elaborabile XML; l'abilitazione richiede una convenzione con l'Agenzia delle Entrate e il pagamento di un canone. Per chiedere la planimetria tramite Sister è obbligatorio indicare un intestatario dell'immobile.
Come correggere errori nella visura
Correggi gli errori nei dati catastali con il servizio "Istanza rettifica dati catastali", disponibile nell'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate, se l'intestatario, il codice fiscale o i dati dell'immobile non sono corretti. Un errore frequente è un codice fiscale dell'intestatario diverso da quello reale, ad esempio per un caso di omocodia.
Riepilogo
La visura catastale per codice fiscale elenca gli immobili intestati a un soggetto con dati identificativi, classamento, rendita catastale e intestatari. Online, nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, è gratuita sia per i propri immobili sia, dal 1° gennaio 2025, per quelli di altri; allo sportello, per gli immobili non di proprietà, si paga un tributo. Resta esclusa la consultazione per le province di Trento e Bolzano.
